Търговците се разбунтуваха срещу "закрепостяването" си в моловете
Модата на големите търговски центрове заля пазара в България толкова бързо, че някак неусетно се появиха десетки строежи и още повече проекти в малки и големи градове. Но по-малко от три години от отварянето на първите два търговски центъра от нов тип (City Centre Sofia и Mall Sofia) еуфоричното настроение премина в минорно. Част от моловете нямат клиенти и търговците в тях страдат от лисата на продажби. Стриктните договори, които са подписвали преди време, не им позволяват да си тръгнат без сътресения. Финансовата криза пък засегна инвеститорите в нови молове, които не могат да си осигурят финансиране, ако нямат наематели. Това прави зависимостта между наематели и инвеститори взаимна. Вече и двете страни ще трябва да са склонни на отстъпки, за да правят бизнес.
Заедно можем повече
За напрежението между собственици на молове (или компаниите за тяхното управление) и търговци свидетелства инициативата, която някои дружества предприеха през изминалата седмица. Вносители и производители на разнообразни стоки на дребно, които вече имат магазини в новите търговски центрове, обявиха създаването на Българската ритейл асоциация. Засега в нея влизат близо 50 компании, а още близо сто са се поинтересували от условията за членство. Зад официалните лозунги за "усъвършенстване развитието на търговията" и "предприемане на конкретни действия в полза на крайния клиент" се прокрадна и реалната причина компаниите да се обединят в търговска асоциация точно в този момент - повечето от тях имат проблем във взаимоотношенията си с моловете и търсят възможност заедно да ги решат.
Много от търговците преди две и три години не прецениха адекватно пазарната ситуация и собствените си възможности и се втурнаха да наемат магазини в търговски центрове без гаранция за успех. Част от компаниите надцениха пазара в страната и очакваха, че продажбите им ще бъдат същите като в София. Това не се случи и сега тези, които не са си направили добре сметката, понасят загуби.
Причините за неефективността на един търговски център може да е свързана с много фактори - лошото разположение, сбъркания подбор на наематели, слабото управление, прекалено голямата конкуренция, ограничените възможности на пазара в някои градове, ниската платежоспособност на населението. И всички, които не зачетоха ситуацията, сега изпитват проблеми.
Има дни, в които не върви
Варна беше един от първите примери, че концепцията на моловете може и да не е печаливша и че не всеки мол ще бъде успешен. "Мол Варна", който отвори миналата година, беше пълен с купувачи през първите месеци. Но с края на лятото намаля ежедневният трафик. Хората започнаха да разглеждат, вместо да пазаруват.
"За да тръгне нагоре, молът трябва максимално да се отвори към потребителите, да направи маркетинг на отделните марки и постоянно да подобрява микса от наематели. Разработването на нов пазар отнема поне 18 месеца. Това значи финансова готовност на търговеца да премине през този етап успешно", коментира Павлина Никова, която е специалист по търговските площи в консултантската компания Forton.
Другият лош пример от Варна е Phoe Mall. Макар че специалистите го оценяват като проект с лоша локация, архитектура и сравнително малко разнообразие от наематели, много компании наеха магазини, водени от стимула, че той ще бъде първият мол във Варна. Няколко месеца след откриването му 20 наематели обвиниха мениджмънта на мола в лошо управление, технически проблеми и неизправности. Собствениците смениха дружество за управление на комплекса и намалиха наемите.
Недоволство сред търговците имаше и в "Централ мол" във Велико Търново. Още в средата на миналата година някои взеха решение да се изнесат оттам, след като постигнаха взаимно съгласие със собствениците. Това направи пица "Виктория". "Не сме доволни от управлението на мола, липсата на климатична система изгони много от нашите клиенти. И като цяло мястото му е сбъркано. В малките градове животът се върти около центъра, а не в покрайнините на града", коментира преди време Георги Илиев, единият от собствениците на веригата. Няколко месеца след откриването си недоволни наематели има и в първия търговски център в Стара Загора. Проблемът е същият- ниски обороти най-вече на заведенията в него.
Къде се крие заекът
Проблемът пред веригите, които страдат от липсата на продажби в моловете, е свързан с договорите за наем, които са подписвали. Първите построени търговски комплекси бяха в позицията на силните - имаше много желаещи да влязат в тях. В договорите си те залагаха клаузи, които,както обединените в новата асоциация определиха, са "права на наемодателя и задължения на наемателя" (виж карето). Ако не е доволен, търговецът може да си тръгне от мола само по взаимно съгласие с наемодателя. В противен случай той трябва да плати огромни неустойки в размер на дължимите наеми до края на договорения период (между пет и 10 години). Ето нагледен пример - търговец иска да освободи обекта си след първата година, има магазин от 100 кв.м и плаща месечно по 50 евро на кв.м. Ако договорът му е за десет години, той трябва да се раздели с около 550 хил. евро. Немислимо за всяка една компания. От друга страна, точно в слабите молове няма наплив от други наематели, които да искат да отворят свои обекти. Затова и собственикът на търговския център едва ли ще даде съгласието си за излизане на вече сигурния обитател.
Именно тази ситуация накара търговците да призоват собствениците на молове, с които вече имат договори, да преосмислят политиката си и да намалят наемните нива.
"Искаме договорите да се преработят така, че да може да се изпълняват. Крепостничеството не води до нищо добро", заяви зам.-председателят на новосъздаденото сдружение на търговците и собственик на веригата за детски играчки "Хиполенд" Мариан Колев.
"Трябва да има комуникация между търговците и наемателите. За да са щастливи, и двете страни трябва да имат успешен бизнес", коментира и представителят на гръцката верига за облекла Sprider Маринос Миниотис.
Нищо не е насила
В крайна сметка търговците нямат основание да се сърдят за договорите, които собственоръчно са подписвали. Единственият мотив в полза на исканията им би била финансовата криза, която намали потреблението като цяло и утежни и без друго нерадостната ситуация в някои молове. При неочакваната икономическа обстановка те биха могли да искат наемодателите да са по-кооперативни. Извън този факт търговците са били наясно с всички условия на моловете и са се съгласили с тях.
"До сключване на договор се стига,след като и двете страни са съгласни с условията по него. Никой никого не е принуждавал. Защо не протестират Inditex (собственикът на Zara) например? Компаниите с опит и изчистена бизнес стратегия знаят какво правят и когато условията не наемодателя не им харесват, преговарят до момента, в който се постига съгласие", коментира Павлина Никова.
"Дългосрочните договори за наем гарантират сигурност и на двете страни. Сериозните търговци също имат интерес и дори настояват за тях, за да си гарантират, че средствата за разработване на обекта няма да бъдат загубени, ако той спре да функционира по желание на наемодателя. Факт е, че част от търговците не прецениха правилно пазарите в провинцията и в момента търпят загуби от грешката си", заяви Давид Давидов, който е директор Офисни и търговски площи в Colliers.
И все пак заедно
От една страна, договорите са си договори и няма правно основание собствениците на молове да ги променят. От друга, ако никой не посещава търговския комплекс, значи компанията за управление и собственикът не се справят. От трета, кой има изгода от фалирали фирми.
Оттук нататък отношенията между търговците и инвеститорите в новите молове ще се развиват на съвсем друго ниво. Въпреки че кризата замрази ентусиазма в сектора и много от проектите няма да се случат, не са малко търговските центрове, които тепърва трябва да намират наематели. Доскоро те бяха поне 30, в момента в строеж или преди първа копка са поне 10. Ако във всеки от тях има средно по сто магазина, означава, че в близките месеци или година-две трябва да бъдат запълнени 1000 нови търговски обекта. В същото време компаниите - производители, вносители, представители на чуждите марки и притежатели на франчайзингови права, са не повече от 250. Тази сметка поставя търговците в по-силната позиция, от която ще могат да диктуват правилата.
Най-силната карта в ръцете на потенциалните наематели е, че те стават все по-важни за инвеститорите в молове, които все още нямат финансиране за строителството на проектите си. За да си осигурят кредитиране, инвеститорите трябва да са отдали поне 40% от площите си и срещу тях наемателите да са платили банкова гаранция. В кризисен период като сега компаниите не искат да заключват свежи пари за месеци или години. Още повече когато не са сигурни, че проектът въобще ще се случи. Този омагьосан кръг ще накара инвеститорите в молове да са по-отстъпчиви в бъдещите преговори, коментират представителите на бранша.
От друга страна, търговците няма да загубят интереса си към бизнес в успешните моловете. В тях наемите са по-ниски от централните улици на големите градове, където нивата са между 70 и 130 евро на кв.м по данни на Forton. Когато един мол работи както трябва и е на вярното място, той може да гарантира печеливш бизнес на наемателите си.
"Един магазин на централна улица може да направи с около 30% по-малък оборот от магазина в мола. Това е, при условие че молът е успешен и се управлява качествено", коментира собственикът на веригата за облекла Hot Spot Васил Райчев.
Пълно щастие естествено няма. Или по линия на естествения подбор и оцеляването на по-добрия, или чрез взаимни компромиси пазарът със сигурност ще намери равновесие в интереса на търговците и собствениците на молове. Въпросът е да е бързо и не много болезнено.
Колко дължат търговците в моловете
При по-големите молове договорите се подписват за период от 5 до 10 години. Наемът обикновено е предварително определен в договора процент от оборота. Той обаче не трябва да е по-малък от предварително фиксирана сума. В някои случаи наемът може да е стъпаловиден и всяка година се покачва с процент, определен в договора. Пак веднъж годишно наемите се индексират на базата на инфлацията, отчетена от "Евростат". Освен наема компаниите плащат и такса за управление, която също се изчислява според размера на магазина. Обикновено тя е средно 6 евро на кв.м. Търговците плащат и част от такса смет и данък сгради. В повечето случаи търговците сами поемат разходите по довършителните работи на обекта - инсталации, осветление и др. Те също са задължени да сключват различни застраховки на имуществото за собствена сметка. Наемателите нямат право да прекратяват договорите без взаимно съгласие. Ако го направят, дължат пълната сума от наемите за периода, за който са сключили договора.
Модата на големите търговски центрове заля пазара в България толкова бързо, че някак неусетно се появиха десетки строежи и още повече проекти в малки и големи градове. Но по-малко от три години от отварянето на първите два търговски центъра от нов тип (City Centre Sofia и Mall Sofia) еуфоричното настроение премина в минорно. Част от моловете нямат клиенти и търговците в тях страдат от лисата на продажби. Стриктните договори, които са подписвали преди време, не им позволяват да си тръгнат без сътресения. Финансовата криза пък засегна инвеститорите в нови молове, които не могат да си осигурят финансиране, ако нямат наематели. Това прави зависимостта между наематели и инвеститори взаимна. Вече и двете страни ще трябва да са склонни на отстъпки, за да правят бизнес.
Заедно можем повече
За напрежението между собственици на молове (или компаниите за тяхното управление) и търговци свидетелства инициативата, която някои дружества предприеха през изминалата седмица. Вносители и производители на разнообразни стоки на дребно, които вече имат магазини в новите търговски центрове, обявиха създаването на Българската ритейл асоциация. Засега в нея влизат близо 50 компании, а още близо сто са се поинтересували от условията за членство. Зад официалните лозунги за "усъвършенстване развитието на търговията" и "предприемане на конкретни действия в полза на крайния клиент" се прокрадна и реалната причина компаниите да се обединят в търговска асоциация точно в този момент - повечето от тях имат проблем във взаимоотношенията си с моловете и търсят възможност заедно да ги решат.
Много от търговците преди две и три години не прецениха адекватно пазарната ситуация и собствените си възможности и се втурнаха да наемат магазини в търговски центрове без гаранция за успех. Част от компаниите надцениха пазара в страната и очакваха, че продажбите им ще бъдат същите като в София. Това не се случи и сега тези, които не са си направили добре сметката, понасят загуби.
Причините за неефективността на един търговски център може да е свързана с много фактори - лошото разположение, сбъркания подбор на наематели, слабото управление, прекалено голямата конкуренция, ограничените възможности на пазара в някои градове, ниската платежоспособност на населението. И всички, които не зачетоха ситуацията, сега изпитват проблеми.
Има дни, в които не върви
Варна беше един от първите примери, че концепцията на моловете може и да не е печаливша и че не всеки мол ще бъде успешен. "Мол Варна", който отвори миналата година, беше пълен с купувачи през първите месеци. Но с края на лятото намаля ежедневният трафик. Хората започнаха да разглеждат, вместо да пазаруват.
"За да тръгне нагоре, молът трябва максимално да се отвори към потребителите, да направи маркетинг на отделните марки и постоянно да подобрява микса от наематели. Разработването на нов пазар отнема поне 18 месеца. Това значи финансова готовност на търговеца да премине през този етап успешно", коментира Павлина Никова, която е специалист по търговските площи в консултантската компания Forton.
Другият лош пример от Варна е Phoe Mall. Макар че специалистите го оценяват като проект с лоша локация, архитектура и сравнително малко разнообразие от наематели, много компании наеха магазини, водени от стимула, че той ще бъде първият мол във Варна. Няколко месеца след откриването му 20 наематели обвиниха мениджмънта на мола в лошо управление, технически проблеми и неизправности. Собствениците смениха дружество за управление на комплекса и намалиха наемите.
Недоволство сред търговците имаше и в "Централ мол" във Велико Търново. Още в средата на миналата година някои взеха решение да се изнесат оттам, след като постигнаха взаимно съгласие със собствениците. Това направи пица "Виктория". "Не сме доволни от управлението на мола, липсата на климатична система изгони много от нашите клиенти. И като цяло мястото му е сбъркано. В малките градове животът се върти около центъра, а не в покрайнините на града", коментира преди време Георги Илиев, единият от собствениците на веригата. Няколко месеца след откриването си недоволни наематели има и в първия търговски център в Стара Загора. Проблемът е същият- ниски обороти най-вече на заведенията в него.
Къде се крие заекът
Проблемът пред веригите, които страдат от липсата на продажби в моловете, е свързан с договорите за наем, които са подписвали. Първите построени търговски комплекси бяха в позицията на силните - имаше много желаещи да влязат в тях. В договорите си те залагаха клаузи, които,както обединените в новата асоциация определиха, са "права на наемодателя и задължения на наемателя" (виж карето). Ако не е доволен, търговецът може да си тръгне от мола само по взаимно съгласие с наемодателя. В противен случай той трябва да плати огромни неустойки в размер на дължимите наеми до края на договорения период (между пет и 10 години). Ето нагледен пример - търговец иска да освободи обекта си след първата година, има магазин от 100 кв.м и плаща месечно по 50 евро на кв.м. Ако договорът му е за десет години, той трябва да се раздели с около 550 хил. евро. Немислимо за всяка една компания. От друга страна, точно в слабите молове няма наплив от други наематели, които да искат да отворят свои обекти. Затова и собственикът на търговския център едва ли ще даде съгласието си за излизане на вече сигурния обитател.
Именно тази ситуация накара търговците да призоват собствениците на молове, с които вече имат договори, да преосмислят политиката си и да намалят наемните нива.
"Искаме договорите да се преработят така, че да може да се изпълняват. Крепостничеството не води до нищо добро", заяви зам.-председателят на новосъздаденото сдружение на търговците и собственик на веригата за детски играчки "Хиполенд" Мариан Колев.
"Трябва да има комуникация между търговците и наемателите. За да са щастливи, и двете страни трябва да имат успешен бизнес", коментира и представителят на гръцката верига за облекла Sprider Маринос Миниотис.
Нищо не е насила
В крайна сметка търговците нямат основание да се сърдят за договорите, които собственоръчно са подписвали. Единственият мотив в полза на исканията им би била финансовата криза, която намали потреблението като цяло и утежни и без друго нерадостната ситуация в някои молове. При неочакваната икономическа обстановка те биха могли да искат наемодателите да са по-кооперативни. Извън този факт търговците са били наясно с всички условия на моловете и са се съгласили с тях.
"До сключване на договор се стига,след като и двете страни са съгласни с условията по него. Никой никого не е принуждавал. Защо не протестират Inditex (собственикът на Zara) например? Компаниите с опит и изчистена бизнес стратегия знаят какво правят и когато условията не наемодателя не им харесват, преговарят до момента, в който се постига съгласие", коментира Павлина Никова.
"Дългосрочните договори за наем гарантират сигурност и на двете страни. Сериозните търговци също имат интерес и дори настояват за тях, за да си гарантират, че средствата за разработване на обекта няма да бъдат загубени, ако той спре да функционира по желание на наемодателя. Факт е, че част от търговците не прецениха правилно пазарите в провинцията и в момента търпят загуби от грешката си", заяви Давид Давидов, който е директор Офисни и търговски площи в Colliers.
И все пак заедно
От една страна, договорите са си договори и няма правно основание собствениците на молове да ги променят. От друга, ако никой не посещава търговския комплекс, значи компанията за управление и собственикът не се справят. От трета, кой има изгода от фалирали фирми.
Оттук нататък отношенията между търговците и инвеститорите в новите молове ще се развиват на съвсем друго ниво. Въпреки че кризата замрази ентусиазма в сектора и много от проектите няма да се случат, не са малко търговските центрове, които тепърва трябва да намират наематели. Доскоро те бяха поне 30, в момента в строеж или преди първа копка са поне 10. Ако във всеки от тях има средно по сто магазина, означава, че в близките месеци или година-две трябва да бъдат запълнени 1000 нови търговски обекта. В същото време компаниите - производители, вносители, представители на чуждите марки и притежатели на франчайзингови права, са не повече от 250. Тази сметка поставя търговците в по-силната позиция, от която ще могат да диктуват правилата.
Най-силната карта в ръцете на потенциалните наематели е, че те стават все по-важни за инвеститорите в молове, които все още нямат финансиране за строителството на проектите си. За да си осигурят кредитиране, инвеститорите трябва да са отдали поне 40% от площите си и срещу тях наемателите да са платили банкова гаранция. В кризисен период като сега компаниите не искат да заключват свежи пари за месеци или години. Още повече когато не са сигурни, че проектът въобще ще се случи. Този омагьосан кръг ще накара инвеститорите в молове да са по-отстъпчиви в бъдещите преговори, коментират представителите на бранша.
От друга страна, търговците няма да загубят интереса си към бизнес в успешните моловете. В тях наемите са по-ниски от централните улици на големите градове, където нивата са между 70 и 130 евро на кв.м по данни на Forton. Когато един мол работи както трябва и е на вярното място, той може да гарантира печеливш бизнес на наемателите си.
"Един магазин на централна улица може да направи с около 30% по-малък оборот от магазина в мола. Това е, при условие че молът е успешен и се управлява качествено", коментира собственикът на веригата за облекла Hot Spot Васил Райчев.
Пълно щастие естествено няма. Или по линия на естествения подбор и оцеляването на по-добрия, или чрез взаимни компромиси пазарът със сигурност ще намери равновесие в интереса на търговците и собствениците на молове. Въпросът е да е бързо и не много болезнено.
Колко дължат търговците в моловете
При по-големите молове договорите се подписват за период от 5 до 10 години. Наемът обикновено е предварително определен в договора процент от оборота. Той обаче не трябва да е по-малък от предварително фиксирана сума. В някои случаи наемът може да е стъпаловиден и всяка година се покачва с процент, определен в договора. Пак веднъж годишно наемите се индексират на базата на инфлацията, отчетена от "Евростат". Освен наема компаниите плащат и такса за управление, която също се изчислява според размера на магазина. Обикновено тя е средно 6 евро на кв.м. Търговците плащат и част от такса смет и данък сгради. В повечето случаи търговците сами поемат разходите по довършителните работи на обекта - инсталации, осветление и др. Те също са задължени да сключват различни застраховки на имуществото за собствена сметка. Наемателите нямат право да прекратяват договорите без взаимно съгласие. Ако го направят, дължат пълната сума от наемите за периода, за който са сключили договора.
