Ако през 2018 г. нуждаещите се от жилищен имот искаха да купят, а банките - да кредитират, то 2019-та се очертава като година на стабилност. Очакваното засилване на строгостта на банките при финансирането и повишението на лихвените нива покрай подготовката на България да влезе в чакалнята на еврозоната, ще балансират пазара, купувачите ще имат по-голям избор, а това ще успокои цените. Това сочат прогнозите на компании за недвижими имоти, до които "Дневник" се допита.

На национално, както и на европейско ниво се отчита леко забавяне в икономическия растеж през последните месеци. На имотния пазар това ще се прояви в удължаване на процеса по покупка, без обаче да отслабва интересът на клиентите.

Какво ще става с лихвите

"През 2018-а пазарът на жилища бе воден от ипотечното кредитиране поради рекордно ниските лихви. Купувачите станаха по-уверени при тегленето на заем - ако през 2017 г. разчитаха предимно на банково участие между 50% и 80%, то през тази година зачести търсенето на 100% финансиране на сделката. В някои случаи клиентите съчетават жилищен с потребителски кредит, за да компенсират самоучастието в ипотеката", коментира оперативният директор на "Адрес Недвижими имоти" Гергана Тенекеджиева.

Според наблюдателите на пазара на недвижими имоти по-съществени промени в лихвените нива се очакват през втората половина на 2019 г.

"Поскъпването на кредитите ще окаже натиск върху цените и ще внесе допълнителна стабилност. Активността
може леко да отслабне. Въпреки това очакваме покупките с кредит да се увеличават, следвайки тенденцията през последните 3-4 години", каза Тенекеджиева.

През 2019 г. не очаквам особено изменение в нивата на лихвите по кредитите, което да повлияе на имотния пазар, коментира Полина Стойкова от "Бългериън пропъртис". "В последните дни се чува и за възможно забавяне на ръста на лихвите, ако продължи забавянето на икономическия растеж, така че дори и да има увеличение на лихвите по кредитите, то ще е след средата на годината и ще бъде плавно. На фона на постигнатите рекордно ниски нива през последните 1-2 години, този растеж няма да направи жилищните кредити непривлекателни и няма да доведе до осезаемо увеличение на месечните вноски на вече изтеглените кредити", прогнозира тя.

По думите на експерта вече се усеща как банките засилват консерватизма. "Мисля, че това ще е добре за пазара и помага за предпазване от прегряване, тъй като през предходните години нарастването на банковото кредитиране в жилищния сектор достигна до 38% (2017), а той най-силно влияе и върху цените на имотите. При забавяне на темпа на отпускане на нови кредити, каквото наблюдаваме в момента, се вижда и че цените на имотите се успокоиха", добави тя.

Увеличаването на доходите не означава бързи покупки

Готовността за сделка зависи не само от размера, но и от устойчивостта на работните заплати. Доколкото очакванията са за увеличение на възнагражденията и ниска безработица, това ще даде възможност на хората да се чувстват по-сигурни в доходите си и по-уверено да взимат решение за покупка, каза Стойкова. .

Тенекеджиева коментира, че при тази увереност купувачите стават по критични, не бързат да сключват сделка, избират по-дълго време, търсят повече информация, оглеждат. Тази тенденция вече се проявява от втората половина на 2018 г.

Свръхпредлагане или недостиг

Темповете на издаване на разрешителни за строеж в София вече достигнаха предклизисните нива, но според брокерите все още не може да се говори за прегряване. Наблюденията им сочат, че голяма част от новите сгради се продават добре и няма застояване на пазара. По-скоро да говорим за балансиран пазар, коментира шефът на "Бългериън пропъртис".

Съотношението между търсенето и предлагането е близо до равновесната си точка, но все още търсенето надвишава обема на предлагането и според "Адрес". "Макар необходимостта от жилища да не е изчерпана, през 2019 г. очакваме поетапно насищане на пазара. Купувачите ще имат повече избор в различните етапи на строителство – проекти "на зелено", на груб строеж и в готов вид. Конкуренцията в предлагането ще се повиши и това ще окаже натиск върху цените на новото строителство", каза оперативният директор на "Адрес".

Какви ще са цените

Евентуален ръст е възможен при качествените жилища в най-търсените райони. Обратната тенденция ще се наблюдава в не толкова атрактивните квартали на столицата при жилищата с недобро състояние, в стари и неподдържани сгради, с лош вид на общите части, където е възможен лек спад, коментира Тенекеджиева.

Какво ще се търси

Освен покупката на апартамент при жилищна нужда се очертава засилено търсене на гаражи, ваканционни имоти, извънградски къщи.

"Все повече хора ще обмислят покупката на втори дом - на море, планина или дори на село. Това важи особено много за хора с професии, които им позволяват да работят от дистанция. Това ще държи активни пазарите и в по-малките населени места и по курортите. Смятам, че след като хората започнаха масово да пътуват зад граница, много от тях оцениха какви възможности за покупка на имот и качествен живот в България спрямо другите страни и това определено задвижва интереса в тази посока", коментира Стойкова.

По данни на "Адрес" гаражът се превръща във все по-привлекателна инвестиция и е ключов фактор при избора на жилище. "В гъсто населените райони на столицата и кварталите с предимно старо строителство офертите за гаражи в продажба са ограничени. Търсейки жилище, немалко клиенти поставят като задължително условие осигурено място за паркиране и затова се насочват към ново строителство, където предприемачите са длъжни да подсигурят с 10% повече паркоместа от броя на жилищата, каза Тенекеджиева.

От жилищата през 2019 "Адрес" очаква най-търгувани да са двустайните и тристайните апартаменти. "През 2018 наблюдавахме лек превес на жилищата с две спални, продиктуван от стремежа на купувачите за повече комфорт и функционалност. Част от клиентите обвързват покупката с дългосрочно планиране и затова избират по-голям апартамент, който ще отговаря на техните нужди в следващите 5-10 години. Традиционно тристайните апартаменти се купуват предимно за лично ползване, докато при инвестиционните сделки преобладават двустайните имоти", добави тя.

Извън София

В страната цените на жилищата също ще запазят сходни нива. През настоящата година наблюдавахме умерен ръст в Пловдив, който очакваме да продължи и през 2019. Причината - засилен интерес към инвестиционните покупки заради избирането на града за Европейска столица на културата през 2019 г. Не само български, но и чужди клиенти, виждат добра възможност за инвестиция в имот и вече се интересуват от предлагането на пазара. Това доведе до поскъпване на имотите в централната градска част, заради повишеното търсене, на фона на сравнително ограниченото предлагане в този район, каза директорът на "Адрес".

"Приключихме една по-балансирана и стабилизираща година за имотния пазар, през която за пръв път от 10 години насам всички населени места и сегменти от имотния пазар се движеха синхронно в положителна посока", добави шефът на "Бългериън пропъртис"" .